■管理規約の意味
管理規約は、そのマンションの最高自治規範、すなわち憲法のようなものです。
区分所有者間の所有ルールを定め、紛争の予防や解決の指針となり、管理運営の基本ルールを定めるものです。
■管理規約の種類
管理規約には、そのマンションの数だけ種類があるといっても過言ではありません。基本パターンは同一であっても、そのマンションの成り立ちや特性に応じて、さまざまなバリエーションがあります。また、物件販売会社が作成する原始管理規約の中には、管理会社等に有利な条項が挿入されている例も少なくありません。国土交通省は「マンション標準管理規約」というものを出して、管理組合が自分のところの管理規約を改訂する場合の参考に供しています。これは平成15年度に改正されたものが最新バージョンですが、従前は「中高層共同住宅標準管理規約」という名称で、マンション販売業者等が原始規約を作成する際に参考にできるようにするためのものでした。平成15年版標準管理規約では、マンション管理に必要な基本的なポイントが網羅されており、これをマンション管理士の助力を得ながら自分のマンションの実情に応じて修正していけば、充実した管理規約を作成することができます。
国土交通省は「マンション標準管理規約」というものを出して、管理組合が自分のところの管理規約を改訂する場合の参考に供しています。これは平成15年度に改正されたものが最新バージョンですが、従前は「中高層共同住宅標準管理規約」という名称で、マンション販売業者等が原始規約を作成する際に参考にできるようにするためのものでした。
平成15年版標準管理規約では、マンション管理に必要な基本的なポイントが網羅されており、これをマンション管理士の助力を得ながら自分のマンションの実情に応じて修正していけば、充実した管理規約を作成することができます。
標準管理規約は1棟のみのマンション用の「単棟型」、住居と店舗があるマンション用の「複合型」さらに複数の棟があるマンション用の「団地型」が用意されています。
■見直しの留意点
管理規約の改正には区分所有者の4分の3以上の多数決議が必要です。したがって時間をかけ、マンション運営上の問題点を洗い出し、幅広い論議の上で成案を得て合意形成をするのが理想的な形ですが、現実には圧倒的に無関心層が多く、広範な関心を呼びにくいのが実情です。代替策として、専門委員会を設置して検討のうえ成案を得て説明会を開催し総会の決議を行うというのが一般的な姿でしょう。
その中でやはり重要なポイントになるのは、どうやって区分所有者に関心をもてもらうかという事であり、広報活動が重要になってきます。
■ 細 則
細則は主に日常生活のルールを定めており、マンションの日常生活において非常に大事な役割をになっています。
長い間の慣習や暗黙の合意によって運営されているマンションも多いでしょうが、居住者の入れ替わりや居住意識の変化に備えて、現状にあったものを明分化しておくとよいでしょう。
細則には次のようなものがあります。なお通常、細則の変更は普通決議によってできます。
- 使用細則
- 駐車場細則
- 専有部分等修繕細則
- ペット細則
- 役員選出細則
- 理事会運営細則
- 会計処理細則
- 役員報酬細則
■当社における管理規約見直しの実績
〔見直し業務受託〕
2003年5〜10月 |
千葉市 美浜区 |
Cマンション（495戸 団地型） |
2004年 |
八千代市 |
Sマンション（360戸 複合型） |
2005年 |
船橋市 |
Jマンション（48戸 単棟型） |
2005年 |
船橋市 |
Eマンション（20戸 単棟型） |
〔コンサルティング業務〕
2003年 |
越後湯沢市 |
Eマンション（280戸 単棟型 法人管理組合） |
2006年 |
東京都 |
Mマンション（560戸 単棟型） |
当社では管理組合役員へのヒアリングを行い、必要に応じて居住者などへのアンケート調査などを行うことにより、まず現状および問題点を出来る限り把握します。
その上で原案を作成し、さらに何度も理事会などとのキャッチボールを行って成案を固めていきます。
そして、理事会等への出席はもちろんのこと、説明会や総会へも参加し丁寧にサポートします